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·买的房子有问题 投诉他 ·二手房交易需交哪些税? ·我市16家开发商取消开发 ·市区门店价格一路上涨33
 
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二手房交易需交哪些税?
时间:2011-10-13 13:39   来源:衡水晚报
衡水日报新闻热线:0318-2073456    衡水晚报新闻热线:0318-2065067、2061234

——《湖城楼市》记者就群众关注的存量房交易税收问题专访税务部门

本报记者 隋魏魏

        目前,全市存量房交易日趋活跃,但很多群众对交易过程中需交纳哪些税,走什么样的程序,又有哪些情况可以享受优惠政策等诸如此类的问题不甚了解。为此,本刊记者特地走访了我市税务部门。
       由于房地产税收近年来的持续快速增长,掩盖了存量房交易税收管理上存在的问题,主要表现为存量房的计税价格与实际交易价格存在一定的差距。鉴于此,衡水市人民政府出台了《关于加强存量房交易税收管理的通告》,首先是可以解决存量房交易计税价格申报不实的问题。通过评估存量房交易计税价格,实现堵漏增收、公平税负的目的;其次是可以实现存量房交易价格与市场价格的接轨。使存量房交易税收收入随经济发展、物价水平的提高和房地产实际价值的上升而相应增加,使国家能够通过税收调控参与到房地产升值的再分配当中,扩充了地方税收入增长的空间;最后是可以利用税收杠杆遏制房地产市场的炒作之风,将房地产市场由投资炒作转变为消费需求,有效促进房地产市场健康发展。

     问:什么是存量房和存量房交易?
     答:存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
     存量房交易,通俗地讲就是二手房交易,是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。存量房的买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后,向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。

     问:个人存量房交易都需要交纳什么税?
     答:存量房交易买卖双方为个人的,均为纳税义务人,都需要向地税机关申报纳税。
     卖方需要缴纳营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等五税两费。
     买方需要缴纳契税、印花税等税种。

     问:个人办理存量房交易的纳税程序是什么?
     答:个人办理存量房交易时需带房产证、双方当事人身份证、户口本、房屋买卖契约等资料,首先到咨询岗位指认房屋确切坐落地理位置,然后到评估采集岗录入实际成交价格及信息资料,签字确认《存量房交易价格申报评估结果通知单》后,就可以到申报征收岗办理纳税事宜。

    问:营业税怎么计算?有什么优惠政策?
    答:转让房产应按营业税“销售不动产”税目征税,税率为5%。计税依据为销售不动产的销售额(统称营业额),包括为销售不动产收取的全部价款和价外费用。个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人,视同发生应税行为,应按规定缴纳营业税。
    税收优惠有:1、个人无偿赠与不动产属于下列情形之一的,暂免征收营业税:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。2、个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

    问:个人所得税怎么计算?符合什么条件可以享受优惠呢?
    答:个人转让住房,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。适用税率为20%。以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额。
    纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,实行核定征税。自2010年8月1日起,核定征收率按3%执行。
    税收优惠:1、对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。2、以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

    问:契税税率目前按多少执行?对首次购房有什么优惠?
    答:个人购买自用普通住房,不同时期执行不同政策:(1)1999年8月1日至2005年10月31日,按4%税率减半征收契税;(2)2005年11月1日至2010年9月30日,按3%税率减半征收契税。
   个人首次购买90平方米及以下普通住房不同时期执行不同政策:(1)2008年10月31日前,按个人购买自用普通住房政策征收契税;(2)2008年11月1日至2010年9月30日,按1%税率征收契税。
   自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,按3%税率减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

   问:营业税和契税优惠政策里都提到了普通住房和非普通住房,那么在税法里对普通住房是怎样界定的?
   答:根据《河北省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》(冀政办〔2005〕14号)公布的标准,凡享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件:
  (一)住宅小区建筑面积容积率在1.0以上;
  (二)单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;
  (三)实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。

    问:对于个人销售住房土地增值税和印花税该怎么缴纳?
    答:自2008年11月1日起,对居民个人销售住房暂免征收土地增值税。
    自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

    问:个人销售住房未按实际成交价格申报,税务机关如何征税?会承担法律后果吗?
    答:纳税人应向税务机关如实申报成交价格,计算缴纳税款,按照相关税收法律、法规的规定,销售不动产价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无交易额的,由主管税务机关依法核定其交易额。
    对于这种行为在《衡水市人民政府关于加强存量房交易税收管理的通告》中进行了明确,自2011年9月19日起,纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,税务机关有权依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统对其申报的成交价格进行评估,并按照评估的房产价格为计税价值,依法计算应纳税款。
    在此,税务机关提醒纳税人:一定要如实申报存量房成交价格,诚信纳税。发生存量房交易行为,纳税人未按规定缴纳税款的,由税务机关依法追缴应纳税款、滞纳金,并按规定给予行政处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(责任编辑:思思)

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